Spanje overweegt 100% woningbelasting voor buitenlanders: Lost het de woningcrisis op?
Een jong stel wandelt voor woningblokken in Madrid.
Afgelopen week kondigde de Spaanse socialistische premier Pedro Sanchez verschillende maatregelen aan, waaronder een belasting van 100 procent op de waarde van huizen gekocht door buitenlanders, om de woningcrisis in het land aan te pakken.
Sanchez wil niet-Europese Unie-burgers ontmoedigen om huizen in Spanje te kopen. “De woningen in Spanje moeten bestemd zijn voor Spaanse mensen om in te wonen, evenals voor migranten die hier komen werken en een leven opbouwen en bijdragen aan de ontwikkeling en welvaart van ons land,” zei Sanchez, verwijzend naar mensen die woningen als investeringsmiddel gebruiken.
De woningtekorten en stijgende prijzen hebben geleid tot protesten tegen toeristen in verschillende steden, zoals Barcelona en Sevilla, waar buitenlandse kopers en massatoerisme worden gezien als bijdragende factoren aan de crisis.
Hoe ernstig is de woningcrisis?
Wat is het nieuwe belastingvoorstel voor onroerend goed in Spanje? Sanchez heeft 12 stappen voorgesteld om de gespannen woningmarkt van het land aan te pakken, die vorig jaar een van de hoogste prijsstijgingen in Europa zag met 8,3 procent.
De belasting van 100 procent zal van toepassing zijn op buitenlandse kopers, die in 2023 27.000 appartementen hebben gekocht. In het derde kwartaal van 2024 werd ongeveer 15 procent van alle vastgoedobjecten gekocht door buitenlanders, volgens de Associatie van Registrars.
“Zij [buitenlandse kopers] doen dit niet om te wonen, maar om te speculeren, om er geld mee te verdienen, iets wat we in de context van schaarste niet kunnen veroorloven,” zei Sanchez tijdens het forum “Wonen, de Vijfde Pilar van de Sociale Zekerheid” in Madrid op maandag.
Sanchez stelde ook hogere belastingen voor op vakantieverhuur om ervoor te zorgen dat appartementen die aan toeristen worden verhuurd, “zoals een bedrijf” worden belast. “Het is niet eerlijk dat degenen die drie, vier, vijf appartementen voor kortetermijnverhuur bezitten, minder belasting betalen dan hotels,” zei Sanchez.
Andere voorstellen omvatten belastingvoordelen en stimulansen voor verhuurders om betaalbare woningen te bieden, vooral aan jongere mensen, en om huren in gebieden met hoge vraag te beperken.
Wat zijn de andere aangekondigde maatregelen?
Sanchez, die het linkse coalitiekabinet leidt van zijn Spaanse Socialistische Arbeiderspartij, is ook van plan wetten te wijzigen om de bouw van nieuwe huizen te versnellen en de beschikbaarheid van grond voor particuliere bouw uit te breiden.
Er zijn tot het einde van 2025 ongeveer 600.000 nieuwe woningen nodig, maar jaarlijks worden er ongeveer 90.000 woningen gebouwd, volgens de Bank van Spanje.
Sanchez benadrukte dat huisvesting de hoogste prioriteit van zijn regering heeft, maar waarschuwde dat er geen “toverstokje” is om het probleem op te lossen. De Spaanse premier kondigde de overdracht aan van twee miljoen vierkante meter grond naar een nieuw, publiek bedrijf om “duizenden en duizenden” betaalbare sociale huurwoningen te bouwen.
Gebouwen onder sociale huisvesting worden gesubsidieerd door de overheid en zijn eigendom of worden beheerd door lokale of centrale overheid, of non-profitorganisaties.
Sanchez stelde dat sociale huisvesting slechts 2,5 procent van de Spaanse markt uitmaakt, ver onder het percentage in andere grote EU-landen, zoals 14 procent in Frankrijk en 34 procent in Nederland.
Zonder een gedetailleerd plan te schetsen, zei Sanchez ook dat de regering van plan is om fraude in vakantieverhuur aan te pakken, zoals die op platforms zoals Airbnb.
Fraude op de Spaanse vakantieverhuurmarkt omvat valse woningvermeldingen en het ongeoorloofd onderverhuren van woningen aan toeristen zonder toestemming van de eigenaren, en niet-geregistreerde verhuur die niet voldoet aan wettelijke of veiligheidsnormen.
In december 2024 lanceerden de Spaanse autoriteiten een onderzoek naar Airbnb omdat het duizenden misleidende huur aanbiedingen op zijn platform niet had verwijderd.
Ondertussen zou de gouden visum, geïntroduceerd in 2013, worden afgeschaft. Dit programma stelde rijke niet-EU-investeerders in staat om verblijf te verkrijgen door onroerend goed projecten ter waarde van ten minste 500.000 euro (ongeveer $513.000) aan te schaffen.
Wie zullen het meest door de nieuwe belasting worden getroffen?
De belasting zal van toepassing zijn op individuen die geen burgers of inwoners van de Europese Unie zijn en vaak de woningen als vakantie- of investeringshuizen gebruiken.
Kopers uit het Verenigd Koninkrijk staan bovenaan de lijst van buitenlandse vastgoedkopers in Spanje, goed voor ongeveer 10 procent van alle aankopen door niet-residenten in het laatste kwartaal van 2023.
De woningtekorten en hoge huren betekenen dat mensen uit de markt zijn geprijsd, met een stijging van het aantal daklozen met 24 procent sinds 2012 tot 28.000 mensen, volgens officiële cijfers.
De nieuwe maatregelen van Spanje zijn gericht op het helpen van inwoners, vooral in steden en kustgebieden zoals de Balearen en de Canarische Eilanden, waar de huren zijn gestegen door de hoge vraag en beperkte aanbod.
Wanneer treden de maatregelen in werking?
De exacte tijdlijn voor de implementatie van de belasting op buitenlandse kopers en andere voorgestelde maatregelen is nog niet gespecificeerd.
De voorstellen vereisen goedkeuring in het gefragmenteerde parlement van Spanje, waar de minderheidscoalitie van Sanchez mogelijk een uitdaging zal ondervinden bij het aannemen van wetgeving.
Hoe betaalbaar is de woningmarkt in Spanje?
Woningen in Spanje zijn bijzonder duur geworden in stedelijke centra of toeristische hotspots zoals Madrid, Barcelona en steden aan de Middellandse Zee.
De huren in het land zijn in 2024 met 11 procent gestegen, volgens het vastgoedportaal Idealista.
Een eenkamerappartement in het centrum van Barcelona kost gemiddeld $1.313 per maand, en $989 per maand buiten het stadscentrum. De gemiddelde huur in Barcelona is in het afgelopen decennium met 53 procent gestegen.
Echter, Spaanse steden zijn nog steeds goedkoper dan verschillende West-Europese steden, waar hoge huren en woningprijzen hebben bijgedragen aan de kosten van levenscrisis.
In Londen, dat ook een woningcrisis doormaakt, was de gemiddelde huur voor een eenkamerappartement in december 2024 $2.738 per maand.
Een rapport van het stadsbestuur van Londen toonde aan dat de hoge huurprijzen in de stad werden gedreven door de status als een wereldwijde economische hub, die een grote beroepsbevolking en studentenpopulatie aantrekt, wat de vraag naar woningen verhoogt. Deze vraag gaat gepaard met een aanzienlijke daling van het aanbod van huurwoningen sinds 2020, waardoor de huren naar recordhoogtes zijn gestegen.
Sanchez wees erop dat de woningprijzen in heel Europa in de afgelopen 10 jaar met 48 procent zijn gestegen, bijna het dubbele van de stijging van het huishoudinkomen in dezelfde periode.
“Het Westen staat voor een beslissende uitdaging: niet te vervallen in een samenleving verdeeld in twee klassen, die van rijke eigenaren en arme huurders,” zei hij.
“We staan voor een ernstig probleem, met enorme sociale en economische implicaties, dat een beslissende reactie van de samenleving als geheel vereist, met de publieke instellingen voorop,” aldus zijn opmerkingen.
Is toerisme de enige factor die de woningcrisis beïnvloedt?
Spanje is het op één na meest bezochte land ter wereld met meer dan 94 miljoen toeristen in 2024. Toerisme genereerde zo’n $200 miljard aan inkomsten, of 13 procent van het bruto binnenlands product (BBP) van het land.
Inwoners van Spanje hebben geklaagd over massatoerisme, waaronder gentrificatie, stijgende levensonderhoudskosten en een toename van luidruchtig gedrag door feestende buitenlanders.
Echter, toerisme is niet de enige factor die bijdraagt aan de woningcrisis in Spanje.
De woningcrisis van Spanje in 2008 en de daaropvolgende financiële crisis verergerden het probleem ook. Tussen 2008 en 2014 kende Spanje een grote financiële crisis, die ook een langdurige vastgoedcrash omvatte.
“Tegen 2015 waren de huizenprijzen met een derde gedaald ten opzichte van de piek in 2008, en er werden vrijwel geen nieuwe huizen gebouwd,” volgens een werkdocument van de Europese Centrale Bank.
De COVID-19-pandemie heeft ook bijgedragen aan de crisis, aangezien de bouwkosten sindsdien aanzienlijk zijn gestegen.
Een hoge jeugdwerkloosheid van 26 procent betekent dat jongeren langer bij hun ouders blijven wonen, wat nieuwe woonprojecten vertraagt. Bijna twee derde van de Spaanse jongeren tussen de 18 en 34 jaar woont nog steeds bij hun ouders.
Andere factoren zijn complexe regelgeving die de ontwikkeling van grond vertraagt en een gebrek aan bankfinanciering en publieke budgetten voor vastgoedprojecten.
