Strijd om huurcontrole in Californië verscherpt, tegenstrijdige investeerders investeren geld

Strijd om huurbeheersing in Californië laait op, tegenstanders investeren miljoenen

Ontwikkelaars die zich verzetten tegen de intrekking van de Costa-Hawkins-wet hebben meer dan $ 116 miljoen opgehaald in Californië. Activisten zoals Reyna Aguilar werken aan de intrekking van de Costa-Hawkins-wet om meer huurcontrolled woningen in Californië te creëren.

Reyna Aguilar werkte als chef in een restaurant in de Mission-wijk van San Francisco toen de COVID-pandemie uitbrak. Het restaurant sloot binnen enkele maanden, waardoor Aguilar zich zorgen maakte over hoe ze de huur van haar studio-appartement zou kunnen betalen, waar ze bijna een decennium had gewoond.

Toen de overheid aankondigde dat er huurvouchers zouden worden verstrekt, voelde Aguilar zich opgelucht. Maar haar verhuurder eiste contant geld in plaats daarvan. Bezorgd dat ze haar huis zou verliezen, dat ze enkele jaren had moeten zoeken na haar verhuizing vanuit Mexico naar de Verenigde Staten om de opleiding van haar vijf kinderen te kunnen betalen, nam Aguilar contact op met katholieke liefdadigheidsinstellingen voor huurvouchers. Maar de verhuurder accepteerde die ook niet.

In het begin sliep ze met een stok, bang dat iemand zou inbreken en van de ratten die rond haar appartement renden. Toen ze in november 2021 merkte dat de medewerkers van de verhuurder door het kapotte sleutelgat in haar deur keken, stopte ze met slapen. Tegen die tijd had de angst en slapeloosheid haar in hun greep en verhuisde ze.

Dit markeerde het begin van een drie jaar durende zoektocht naar betaalbare huisvesting in de stad. Aguilar begon te wonen in haar auto bij het Dolores Park toen ze geen andere plek kon vinden die ze zich kon veroorloven. “Ik kende destijds geen wetten, anders had ik mijn huis nooit verlaten, ongeacht de situatie,” zei Aguilar.

Later leerde ze dat zodra ze haar appartement verliet, de verhuurder een nieuwe huurder veel hogere huur kon vragen, volgens een Californische wet genaamd Costa-Hawkins, die in 1995 werd aangenomen. Deze wet sluit eengezinswoningen, condominiums en woningen die na 1995 zijn gebouwd uit van lokale huurbeheersingswetten die de hoogte en frequentie van huurverhogingen zouden beperken. De wet staat verhuurders ook toe om hogere huren te vragen van nieuwe huurders wanneer huurcontrolled huurders, zoals Aguilar, het pand verlaten.

De intrekking van deze wet, om een uitgebreidere huurbeheersing mogelijk te maken, zal op het stembiljet van 5 november staan. Tegenstanders, voornamelijk grote ontwikkelaars en verhuurders, hebben meer dan $ 124 miljoen opgehaald tot 28 oktober, volgens cijfers van de Californische minister van Buitenlandse Zaken, om deze maatregel te bestrijden. Dit is meer dan tweemaal zoveel als de fondsen die zijn opgehaald door de campagne om huurcontrolled woningen te behouden.

Deze geldstroom van vastgoedbedrijven heeft geleid tot verhoogde uitgaven voor flyers en advertenties, waardoor de strijd om huurbeheersing in een verkiezingsseizoen waarin peilingen aantonen dat de kosten van huisvesting de op één na belangrijkste economische zorg zijn voor kiezers, scheefgetrokken wordt.

Zowel de presidentskandidaten hebben plannen aangekondigd om de huisvestingscrisis aan te pakken, waaronder het bouwen van meer woningen en het vergemakkelijken van de aankoop van huizen. Vice-president Kamala Harris heeft gezegd dat ze wetten zal voorstellen om abusieve bedrijfsverhuurders aan te pakken, die ze verantwoordelijk houdt voor huurverhogingen.

Aangezien bijna de helft van alle inwoners van Californië en sommige andere staten huurders zijn en vaak belast worden door de kosten, zal de strijd om Costa-Hawkins suggereren of het ondersteunen van bouwers om meer woningen te maken of het helpen van huurders om in huurcontrolled woningen te blijven, voordeliger zal zijn voor de gemiddelde inwoner van de VS.

De stemmaatregel voor het invoeren van huurbeheersing komt op “een moeilijk moment in veel steden, met veel mensen die dakloos zijn of kampen met huisvestingsonzekerheid,” zei Mathew Fowle, postdoctoraal fellow bij het Housing Initiative van de Universiteit van Pennsylvania.

Dit probleem is bijzonder zichtbaar in Californië, “dat meer huurders heeft dan enige andere staat,” zei Maria Zamudio, uitvoerend directeur van de Housing Rights Committee, een huurdersrechtenorganisatie. “En deze wet laat hen op een scherp mes balanceren,” voegde ze eraan toe.

De verdedigers van de wet geloven dat het verbieden van huurbeheersing ontwikkelaars zal aanmoedigen om meer woningen te bouwen en te onderhouden. Een mogelijke intrekking zou “de bouw van betaalbare woningen belemmeren, waardoor de huisvestingscrisis in Californië verergert,” zeggen de pamfletten die tegen de maatregel zijn.

De stemmaatregel kwam ook al eerder aan bod in 2018 en 2020 en werd toen verworpen. Het fondsenwervingsinitiatief van verhuurders heeft deze keer de eerdere gelegenheden overtroffen, toen respectievelijk $ 76 miljoen en $ 95 miljoen werd opgehaald. Ook toen overtrof de Issues Committee van de California Apartment Association de steun voor huurbeheersing aanzienlijk, dankzij grote vastgoedgroepen die fondsen ontvangen van de pensioenfondsen van openbare werknemers en leraren in Californië.

“Dit is een zeer conflictueuze situatie voor pensioenfondsen,” zei Eileen Appelbaum, co-directeur van het in Washington DC gevestigde denktank Center for Economic and Policy Research (CEPR). Terwijl gepensioneerde openbare schoolleraren en werknemers waarschijnlijk hoge huren ervaren, zijn hun pensioenfondsen geïnvesteerd in vastgoedbedrijven die de campagne tegen huurbeheersing financieren, voegde ze eraan toe.

Van de $ 124 miljoen die door de lobby tegen de stemmaatregel is opgehaald, werd meer dan $ 88 miljoen opgehaald door een commissie die gefinancierd wordt door de California Apartment Association Issues Committee, volgens de website van de Californische minister van Buitenlandse Zaken. Het kreeg $ 32 miljoen van Essex Property Trust en $ 22,3 miljoen van Equity Residential, twee van de grootste bedrijfsverhuurders in de staat.

The Blackstone Group, de grootste private equity vastgoedbedrijf van het land, gaf $ 1 miljoen. Het gaf nog eens $ 1,88 miljoen via Air Communities, een bedrijf dat het recentelijk heeft overgenomen. Avalon Bay, een ander groot bedrijfsvastgoedbedrijf, gaf $ 20,135 miljoen. Carmel Partners, een andere private equity vastgoedbedrijf, gaf $ 1,48 miljoen.

Drie andere commissies hebben samen $ 36 miljoen opgehaald om de stemmaatregel tegen te gaan. Grote vastgoedbedrijven hebben ook sommige van deze gefinancierd.

Al deze bedrijven hebben investeringen van Calpers, het pensioenfonds voor openbare werknemers van Californië, een beoordeling van de Calpers 2023-portefeuille toonde aan. Ze hebben ook investeringen van CalSTRS, het pensioenfonds voor leraren van de staat Californië. Hoewel het pensioenfonds van de werknemers in San Francisco zijn investeringsportefeuille niet online publiceert, hebben persberichten gezegd dat het onlangs in Blackstone en Carmel Partners heeft geïnvesteerd.

In wezen hebben de private equity-fondsen de pensioenfondsen van openbare werknemers van Californië, openbare schoolleraren, gemeentelijke werknemers van San Francisco en staatswerknemers gebruikt om de oppositie tegen huurbeheersing te financieren.

Deze financiering heeft de campagne tegen de stemmaatregel in staat gesteld om flyers uit te geven tegen Proposition 33 in de hele staat, evenals advertenties die beweren dat een intrekking van Costa-Hawkins zou leiden tot steden die huurcommissies instellen die “dictaten wat je kunt vragen om je eigen huis te verhuren”.

De stemmaatregel komt op een moment waarop onrechtmatige ontruimingen, aankondigingen die huurders vragen om woningen binnen enkele dagen te verlaten, zijn verdubbeld. Meer dan 2.800 van dergelijke kennisgevingen werden in het fiscale jaar 2023 verzonden, een stijging ten opzichte van 1.428 het voorgaande jaar, volgens gegevens van de stad, nadat een landelijke moratorium op het ontruimen van bewoners wegens huurachterstand tijdens de pandemie was beëindigd. Verwacht werd dat deze cijfers in 2024 verder zouden stijgen.

“We hebben een alarm afgegeven om te zeggen dat de gezondheidscrisis geen huisvestingscrisis mag worden,” zei Preston in een interview in zijn kantoor in het stadhuis van San Francisco. De stad begon een groot huurondersteuningsprogramma. “Maar we zagen wel een golf van ontruimingen.”

Haar campagne ter ondersteuning van Proposition 33 heeft iets meer dan $ 50 miljoen opgehaald, grotendeels gefinancierd door de in Los Angeles gevestigde AIDS Healthcare Foundation (AHF). De stichting werkt wereldwijd in de gezondheidszorg, inclusief het verkopen van goedkope medicijnen, die worden verkregen via overheidskortingen en in haar apotheken worden verkocht. Het heeft zich ook uitgebreid naar huisvesting, waarbij het hotels met enkele kamers heeft gekocht om te verhuren aan daklozen. De Los Angeles Times heeft echter gerapporteerd dat deze woningen vaak problemen hebben met de waterleidingen, verwarming en elektriciteit.

De strijd om huurbeheersing heeft geleid tot grote verhuurders en vastgoedbedrijven die een voorstel ondersteunen en financieren dat vereist dat AHF zijn opbrengsten van gedisconteerde medicijnverkopen uitgeeft aan patiënten in plaats van aan huurbeheersingsmaatregelen. De California Apartment Association Issues Committee heeft meer dan $ 40 miljoen bijgedragen ter ondersteuning van dit voorstel om AHF te beperken.

Ontruimingen als middel om ‘huren te verhogen’

Een nacht, toen Aguilar in de achterbank van haar auto sliep nabij Dolores Park, werd ze wakker door politieagenten die met zaklampen in haar gezicht schenen. Ze doorzochten haar auto en controleerden haar papieren. Ze vertrokken nadat ze vaststelden dat alles in orde was, maar dat ze niet in staat was om de huur te betalen.

Na bijna een jaar in haar auto te hebben geleefd, werd haar auto weggesleept wegens illegaal parkeren en begon ze op een straat bij het park te wonen. Ze bleef de hele nacht wakker om op haar bezittingen te letten en ervoor te zorgen dat ze niet betrokken raakte bij vechtpartijen of meer problemen met de politie kreeg. “Ik was zo bang,” zei ze, terwijl ze zich die maanden herinnerde.

Drie maanden later, in januari 2023, vond ze een gedeelde kamer in Daly City, Zuid-San Francisco. Het kostte haar twee keer zoveel als haar oude appartement.

Aguilar betreurde het dat ze haar appartement in de stad San Francisco had verlaten, en dacht dat ze had moeten lijden voor een dak boven haar hoofd.

“Sommige verhuurders hebben het tot een bedrijfspraktijk gemaakt om huurders te ontruimen om de huren te verhogen,” zei Preston over de Costa-Hawkins-bepaling die verhuurders toestaat om hogere huren van nieuwe huurders te vragen. Aguilar geloofde later dat dit had geleid tot haar gedwongen vertrek uit haar huis.

De California Apartment Association, die zich verzet tegen Proposition 33, stelt in haar pamfletten dat het niet toestaan van huurverhogingen bij een nieuwe huurder “de flexibiliteit om huren tussen huurperiodes aan te passen, dramatisch zou verminderen. Stel je voor dat je nooit je huren naar marktniveau kunt verhogen.”

Maar huuractivisten geloven dat het verhuurders toestaan om hogere huren van nieuwe huurders te vragen hen aanmoedigt om oudere huurders, zoals Aguilar, eruit te duwen.

“Als mensen worden ontruimd, hebben ze alleen nog maar stoepen en onderdoorgangen,” zei Carol Fife, een gemeenteraadslid in Oakland. Fife had een onrechtmatige ontruimingsmededeling ontvangen, die dreigde haar binnen enkele dagen te ontruimen wegens het niet betalen van één maand huur. Hoewel ze erin slaagde tegen de kennisgeving te vechten en te blijven, kunnen niet alle huurders dat.

Alexander Ferrer, een onderzoeker bij Debt Collective, een organisatie die de Tenant Power Toolkit heeft gemaakt om huurders te helpen bij het bestrijden van ontruimingszaken in de rechtbank, ontdekte dat dergelijke kennisgevingen werden uitgegeven met minder dan twee maanden huur verschuldigd, waardoor veel bewoners gedwongen dreigen te worden om hun huizen te verlaten.

Leven onder een batterijlicht

Het heeft ook betekend dat huurders zich vasthouden aan huurcontrolled woningen als ze die hebben, zoals Aguilar wenst dat ze had gedaan.

Valente Casas was vorig jaar december een nacht buiten toen hij hoorde dat er brand was geweest in het huis onder het zijne in Oakland. De elektrische brand in het dubbelverdiepingshuis leidde tot het uitvallen van de stroom en gas in beide verdiepingen, wat nooit meer terugkwam.

Christian Dominguez in zijn verwoeste huis kort na de brand. Het huis blijft in deze staat [Courtesy Christian Dominguez]

Casas werkt als schoonmaker voor bedrijven, maar veel van de kantoren die hij vroeger schoonmaakte zijn gesloten omdat werknemers thuiswerken, waardoor zijn inkomen is gedaald en hij moeite heeft om een nieuwe woning te huren. Daarom is Casas in zijn eenheid gebleven en heeft hij een geavanceerd systeem bedacht om zonder stroom of gas te leven. Hij heeft één batterij aangedreven lamp die hij op zijn werk oplaadt, koopt elke dag kleine hoeveelheden boodschappen omdat de koelkast niet werkt, kookt op een campingfornuis, verzamelt gasflessen om zijn fornuis aan te steken, en kijkt shows op zijn mobiele telefoon zolang de batterij het volhoudt.

Daarna zit hij in het donker op zijn bed totdat hij in slaap kan vallen.

Christian Dominguez, die in het appartement woont dat in brand is gestoken, sliep bijna drie maanden in zijn auto na de brand. Met het licht van zijn mobiele telefoon loopt hij door de verwoeste eenheid waar zijn familie op de dag dat hij werd geboren in is getrokken, tweeënhalf decennia geleden. Het huis had een prachtige open haard, zijn vader had nieuwe vloeren en kasten gerepareerd, en Dominguez kreeg zijn eigen slaapkamer. De brand heeft alles verwoest.

Dominguez en zijn vader Narciso, die hotdogs verkoopt in het Oakland Coliseum, hebben een andere plek gehuurd terwijl deze blijft verwoest, ook al blijft Dominguez er tijd doorbrengen. De verhuurder bood hen geen hulp, behalve aan te moedigen om te verhuizen, zeiden Dominguez en Valente. Ze geloven dat als ze dat doen, de verhuurder de plek kan repareren en een nieuwe huurder tegen een hogere huur kan krijgen, waardoor de reparatie de moeite waard is. Ze hebben ook geen interactie gehad met stadsinspecteurs.

Niet ver van het huis van Dominguez en Casas had het appartementencomplex van Marco Cajas ook een brand op een januari-avond. De stroom kwam een maand en een half later niet terug, tijdens welke tijd Cajas bij een familielid ging douchen en maaltijden met hen deelde. Hoewel de stroom nu is teruggekeerd in zijn eenheid, is deze nog niet terug in enkele andere, die elektriciteit krijgen via een generator die op het terrein staat. Het stoot rook uit die de kinderen ziek heeft gemaakt.

Cajas en andere bewoners hebben hun verhuurder aangeklaagd, maar zijn in het gebouw gebleven omdat ze weten dat het moeilijk zou zijn om een betaalbare nieuwe plek te vinden.

Aguilar is ondertussen begonnen met vrijwilligerswerk voor huurdersrechtenorganisaties, waaronder de South East Tenants Association en de Housing Rights Committee, om huurders zoals zijzelf te ondersteunen. Ze bezoekt huurders met een laag inkomen in San Francisco en helpt hen zich te organiseren in vakbonden. Ze fotografeert hun gebroken ramen, niet-functionerende deurbel, kranen zonder stromend water en liften die niet werken. Ze stuurt deze naar de gebouwbeheerders en vraagt om reparaties.

Ze maakt ook deel uit van een leger van vrijwilligers dat huurdersrechtenorganisaties hopen te helpen om kiezers te bereiken en de andere zijde van de uitgebreide financiering in de strijd om de intrekking van Costa-Hawkins tegen te gaan.

Aguilar denkt dat het mogelijk is dat veel mensen met beslissingsmacht niet op de hoogte zijn van de Costa-Hawkins-regel en hoe deze mensen schaadt. “Ik hoop dat de autoriteiten meer over Costa-Hawkins weten,” zei ze. “Het zou het aantal gezinnen dat op straat moet leven verminderen. De politie behandelt hen zo slecht, als criminelen.”

Fiduciaire verantwoordelijkheid

CEPR’s Appelbaum, die een boek heeft geschreven genaamd Private Equity At Work, zei dat er niet veel is dat pensioenfondsen kunnen zeggen om de investeringen van de private equity-fondsen waarin ze zijn geïnvesteerd te beïnvloeden.

“Pensioenfondsen worden verteld dat ze een fiduciaire verantwoordelijkheid hebben om rendementen voor gepensioneerden te maximaliseren. Iets anders doen zou dat schaden,” zei ze.

Echter, in 2018 werd de staatswet gewijzigd om de betekenis van fiduciaire plicht van Calpers, het grootste openbare pensioenfonds van de staat, uit te breiden, waardoor het in staat was om “schadelijke externe factoren in overweging te nemen bij het bepalen van het totale rendement van een investering”. Met andere woorden, pensioenfondsen moesten rekening houden met schadelijke factoren en niet alleen met rendementen.

Jordan Ash, de huisvestingsdirecteur bij het Private Equity Stakeholder Project, zei dat een eerdere analyse door de groep had aangetoond dat naast de pensioenfondsen van openbare werknemers en leraren in Californië, verschillende pensioenfondsen van stadsdiensten – waaronder het pensioenfonds van de Los Angeles Department of Power and Water Employees en de pensioenfondsen van de werknemers in de provincies San Diego en Santa Barbara – ook hebben geïnvesteerd in Blackstone-fondsen die bijdroegen aan de oppositie tegen de intrekking van huurbeheersing in voorgaande jaren.

Sindsdien hebben verschillende steden in de staat, waaronder Pasadena, gestemd om huurbeheersing uit te breiden.

Shanti Singh, de wetsdirecteur van Tenants Together, een staatswijde huurdersrechtenorganisatie, zei dat meer steden naar uitbreiding van huurbeheersing zouden kijken omdat zij gelooft dat vrijwilligers zoals Aguilar in gemeenschappen helpen om kiezers te bereiken, zelfs zonder zoveel geld als de oppositie.

Aguilar woonde meer dan een jaar in haar gedeelde kamer in Daly City, pendelend om huurders in stadsappartementen te organiseren en werkend als schoonmaker in een stadsgym. Ze had moeite om een plek in de stad te vinden die ze zich kon veroorloven en tegelijkertijd geld kon sturen naar haar kinderen, die ze al 18 jaar niet had gezien. “Ik ben hier gekomen om mijn kinderen in hun carrière te ondersteunen,” zei Aguilar, die bijna alleen Spaans spreekt. De gedachte aan hen had haar door haar moeilijkste tijden heen geholpen. “Dat is wat het is om een moeder te zijn.”

Begin dit jaar had Aguilar een ongeluk dat haar beperkte in hoeveel ze kon werken en de lange pendeltocht naar de stad moeilijker maakte. Onlangs verhuisde ze terug naar de stad, maar betaalt ze meer aan huur dan ze elke maand verdient, waardoor ze in een groeiende schuld terechtkomt en de constante zorg over het opnieuw ontruimd worden.