Hoge Raad staat huurverhoging van 3 procent toe voor particuliere verhuurders

De Nederlandse Hoge Raad heeft op vrijdag geoordeeld dat een huurverhogingsclausule die verhuurders toestaat om de huur met maximaal 3 procent boven de inflatie te verhogen in de particuliere huursector eerlijk is. Deze beslissing volgde op vragen van de rechtbank Amsterdam over de eerlijkheid van dergelijke clausules onder Europese consumentenbeschermingsregels.

De uitspraak maakt onderscheid tussen twee componenten van huurverhogingsclausules: de inflatiecorrectie (indexeringsclausule) en de aanvullende toeslag (supplementclausule). De rechtbank oordeelde dat de toeslag, die is beperkt tot 3 procent boven de inflatie, over het algemeen redelijk is. “De indexeringsclausule compenseert voor inflatie, terwijl de toeslag de huurprijzen afstemt op kostenstijgingen en de waardestijging van onroerend goed,” aldus de Hoge Raad. Echter, het benadrukte dat eerlijkheid van geval tot geval moet worden beoordeeld.

In gevallen waarbij een toeslag als oneerlijk wordt beschouwd, moeten huurverhogingen op basis daarvan worden uitgesloten van de berekeningen van achterstallige huur. Huurders die te veel hebben betaald, kunnen om terugbetalingen vragen, maar rechters kunnen huurbetalingen niet aanpassen tenzij huurders daar specifiek om verzoeken.

De uitspraak verduidelijkt dat verhuurders het recht behouden om huurovereenkomsten te beëindigen vanwege onbetaalde huur, maar rechters moeten beoordelen of de wanbetaling van de huurder ernstig genoeg is om ontruiming te rechtvaardigen. Excessieve eerdere betalingen onder een oneerlijke toeslagclausule kunnen een negatieve invloed hebben op ontruimingsbeslissingen.

De zaak is ontstaan uit geschillen in de vrije huursector, waar huurders clausules betwistten die verhuurders toestonden om de huren jaarlijks te verhogen met inflatie plus een toeslag, typisch tussen 1 procent en 5 procent. De rechtbank Amsterdam oordeelde aanvankelijk dat deze clausules oneerlijk waren, wat mogelijk alle bijbehorende huurverhogingen ongeldig zou maken.

De huurverhogingsclausules werden een controversieel onderwerp nadat subrechtbanken in 2023 oordeelden dat ze in strijd waren met de Europese consumentenbeschermingswetten, wat leidde tot geschillen over miljarden euro’s aan potentiële terugbetalingen en toekomstige gederfde inkomsten voor verhuurders.

Verhuurders en vastgoedbeleggers hebben bezorgdheid geuit over de financiële implicaties van de uitspraak. Als rechters toeslagen in individuele gevallen als oneerlijk beschouwen, kunnen verhuurders aanzienlijke terugbetalingen tegemoetzien. Institutionele verhuurders schatten dat de potentiële schade 6,4 miljard euro kan bedragen, met nog eens 87,5 miljard euro aan gederfde inkomsten die tot 2040 wordt verwacht.

“Deze uitspraak biedt enige duidelijkheid, maar elimineert de risico’s voor verhuurders niet,” zei Wim Wensing, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Institutionele Beleggers (IVBN). “De financiële druk kan invloed hebben op de liquiditeit, vastgoedwaarden en de mogelijkheid om te investeren in nieuwe woningen en duurzaamheidsmaatregelen.”

Huurdersrechtenorganisaties verwelkomden de duidelijkheid, maar benadrukten de voortdurende uitdagingen voor huurders. Advocaat Danish Siddiqui, die 540 huurders vertegenwoordigt in een afzonderlijke zaak, betoogde dat het doorvoeren van huurverhogingen op basis van betwiste toeslagen “onaanvaardbaar” was.

Begin dit jaar zochten huurders een verbod om huurverhogingen te bevriezen tot de beslissing van de Hoge Raad. “Deze zaak benadrukt de willekeurigheid waarmee huurders worden geconfronteerd door optionele toeslagen die verhuurders niet verplicht zijn op te leggen,” zei Siddiqui.